Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

A l’expiration d’un bail commercial , le bailleur délivre aux locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à certaines obligations d’entretien et à la modification de la contenance des lieux loués. Soutenant que le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail initial avait mis fin à ce dernier et leur ouvrait droit à indemnité d’éviction, les locataires agissent contre le bailleur en paiement d’une telle indemnité.

Une cour d’appel rejette leur demande, jugeant que, si les modifications subordonnant l’offre de renouvellement ne pouvaient pas s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement en ce qu’elles portaient atteinte à la contenance des lieux loués et aux obligations des locataires, le congé exprimait une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait pas s’analyser en un congé sans offre de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

La Cour de cassation casse la décision et précise qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix.

Ainsi, un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

Cass. 3e civ. 11 janvier 2024, n° 22-20.872